[서평] 송사무장의 부동산 경매의 기술 by 송희창

◇ 한 줄 평

삶에 희망을 갖게 하는 경매의 기술

 

◇ 의식의 흐름대로 서평

송사무장은 믿음을 갖게 하는 능력이 있다. 진짜 실력이 있고 노력하는 인생이고 겸손한 것 같다. 배울 점이 참 많다. 

송사무장의 성공 방정식을 눈 앞에 붙여 놓고 매일 다짐하리라.

01. 사람은 자신이 그린대로의 사람을 산다.

02. 꿈이 아닌 구체적인 목표를 세워라.

03. 성공은 긍정적인 사고를 가진 성실한 사람이 이루어낸다.

04. 안된다고 생각하지 마라. 어떤 일이든 마음먹기에 달려있다.

05. 자신을 과소평가하지 마라.

06. 내가 포기하고 싶은 때가 남들도 포기하고 싶은 때이다.

07. 모두가 불안해할 때 기회를 발견할 수 있다.

08. 어떤 일이든 상대방의 입장에서 생각하면 답이 보인다.

09. 성공한 사람을 곁에 두고, 불만이 많거나 의심이 많은 자를 멀리 하라.

10. 인연을 소중하게 생각하라.

 

◇ 밑줄을 긋고 필사하라. (필사한 부분에 의견을 덧붙여라.)

사람은 자신이 그린 대로 삶을 살게 된다.

그 많은 책에 나온 성공의 원칙은 모두 한 가지로 귀결된다는 것을 알게 되었다. '사람은 자신이 그린대로 삶을 살게 된다'는 것이다. 긍정의 마인드를 갖추고, 자신의 꿈을 그리며, 꾸준하게 정진하는 것이 바로 부자들의 공통된 성공 비결이었다.

종잣돈을 모으고 투자의 기술을 하나씩 익혀가면서 부자의 길로 접어들 것이다. 성공을 위해 경매의 기술을 익히는 것만큼이나 중요한 것은 미래의 자신의 모습을 진지하게 그려보는 것이라 생각한다.

{미래의 나의 모습을 진지하게 그려보는 것....}

낙찰되었다가 대금을 미납한 재매각 물건만 검색했다. 대금을 미납한 물건은 대개 경쟁률이 떨어진다.

낙찰 후 대금미납이 발생하는 경우

* 말소기준권리보다 앞선 인수 사항이나 대항력 있는 임차인을 미처 확인하지 못하고 입찰했을 경우

* 현장 조사 시 제대로 시세 파악이 안 되어 실제 시세와 차이가 많이 발생했을 경우

* 낙찰 받고 해당 물건에 가보니 불난 집이거나 물이 줄줄 새는 등 건물의 치명적인 결함을 알게 되었을 경우

* 낙찰 받고 그 집에 가보니 깍두기 아저씨들이 고스톱 치면서 기다리고 있을 경우

* 낙찰을 받았는데 신용문제로 대출이 용이하지 않을 경우

* 입찰 금액을 잘못 기재하여 낙찰을 포기하는 경우

입찰 시 갈등하지 않기 위해 입찰 전날 확실한 수익계산을 하고 입찰가를 결정하는 습관을 들이면 좋다.

명도를 하러 입찰 당일에 방문하는 것보다 3~4일이 지난 다음에 찾아갈 것을 추천한다.

 

입찰 전에 알아두어야 할 사항

서류를 보고 본인이 빠뜨린 부분이나 입찰부동산의 변동사항이 없는지 체크하자. 유치권 신고의 경우 매각기일 하루 전에도 접수되는 경우가 있으니 주의해야 한다.

본인이 입찰하는 경우 본인 신분증과 도장, 입찰보증금 준비

대리인이 입찰하는 경우 대리인의 신분증과 도장, 위임한 사람의 인감증명서 1부와 인감도장 준비

 

대법원 사이트 100% 활용하는 법

입찰자는 대법원 사이트에서 물건을 확인하는 습관을 들어야 실수하지 않고 경매를 할 수 있다

입찰 전에는 반드시 대법원 사이트를 둘러보는 습관을 들여야 한다.

{A/I 이 내용은 실제 물건을 가지고 검토해보자}

임차인의 경우 말소기준권리보다 앞서 전입하면 대항력이 있다.

소유자로서의 전입이 앞서 오는 것은 효력이 없다. 즉, 전소유자가 입차인이 될 경우 대항력 발생 시기는 소유권 이전된 날 다음날로 본다(대법원판례 2000.2.11. 선고 99다 59306)

권리분석상 전혀 하자가 없는 물건이었지만, 서류상으로는 임차인에게 대항력이 있어보여서 돈되는 물건

'대지권이 없음'이라고 표시된 경우엔 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 확인해야 한다

인수권리 분석

① 말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중 인수되는 경우

선순위가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기(담보가등기가 아닌 경우), 선순위전세권(배당요구를 하지 않은 경우)의 권리들은 모두 인수된다.

② 말소기준권리보다 후순위 권리지만 인수되는 경우

소유권에 관한 다툼이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분, 건물철거 및 토지 인도청구권 가처분은 말소기준권리보다 후순위 권리임에도 말소되지 않는 권리이다.

대항력, 선순위 위장 임차인 제대로 알기

경매물건에서 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있으나, 배당요구 신청을 하지 않은 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 전부 인수해야 한다.

대항력 있는 임차인은 낙찰자에게 부담이 크긴 하지만 전입일만 빠르고 임차인 지위에 있지 않은 자나, 임차인일지라도 경매부동산의 대출실행 시 임차인의 지위를 주장하지 않겠다고(무상입차인각서 등) 한 자도 허위로 서류를 꾸며 법원에 신고하고나, 신고하지 않았더라도 낙찰된 후 낙찰자에게 임차인의 권리를 주장하며 대항하는 일도 있는데 낙찰자 입장에서는 이런 물건을 피하기만 할 것이 아니라 잘만 분석하면 오히려 큰 수익을 올릴 수 있게 된다.

1. 대항력이란? 

주택 임대차보호법에서 대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등의 사유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리이다.

2. 대항력의 요건

대항력 있는 임차인이 되려면 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 말소기준권리(=최선순위권리)가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차계약을 하고 주택의 인도를 받고, 해당 부동산에 주민등록을 해야 한다. 그러면 전입한 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다.

★ 임차인이 본래 대항력이 있다고 하더라도 전입 후 건물에 근저당 등 기타 권리들이 발생되고 난 뒤 증액한 보증금에 대해서는 대항력이 없어서 낙찰자가 추가로 인수하지 않아도 된다.

당신의 꿈이 경제적 자유라면

배당부동산을 효과적으로 매입하는 방법

1. 똑같은 임대가격이라면 일단 싼 물건부터 매입하라!

임대물건 투자를 할 때 반드시 수요와 공급, 공실률 여부도 확인해야 한다.

2. 분양물건(신축)은 정확한 임대가격을 파악해야 한다!

오피스텔과 상가 시세는 대부분 임대가격과 연동한다. 따라서 본인이 매입하려는 오피스텔이나 상가의 분양가격이 적정한지 높은지는 임대가격을 월세로 적용하여 비교해보면 된다.

3. 노후도가 심하거나 임대를 놓기 힘든 지역은 피하라!

4. 채광이 잘 되고 주차장이 확보된 건물을 매입하라!

5. 교통, 학권, 기타 사항을 잘 점검하라!

6. 관리비가 저렴한 곳을 선택하라!

 

본인이 초보자이거나 생소한 지역에 입찰하는 경우 영업이 잘 되는 지역인지 꼼꼼히 조사하려면 상가 지역에 차를 세워두고 영업 현황을 점검하도록 하자. 어느 시간대에 손님이 많은지, 하루 매출은 어느 정도 되는지 감을 잡아야 한다. 부동산은 기본적으로 목돈(?)이 투자되기에 항상 철저하고 꼼꼼하게 사전조사를 해야 한다. 특히 인근 시세를 조사하는 것도 빠뜨리면 안 된다. 상가는 인근에 거래가 없으면 매매가격을 책정하는 것이 애매할 수도 있는데 이럴 경우에는 임대가격을 꼼꼼하게 조사하면 역으로 매매가격을 산출할 수 있다. 상가를 매입할 때 순수 현금투자비용(대출을 받지 않았을 경우라고 가정) 임대가격을 비교하여 월세 수익률이 6% 이상이면 괜찮은 것이다.

현장조사 제대로 하는 방법

1. 입찰 부동산의 전입세대 열람을 상세히 파악한다(대항력 여부 확인!!)

2. 현장조사 시 공부서류를 지참한 후 대조작업을 한다

3. 유해, 혐오시설이 있는지 점검한다

4. 시세조사는 두 곳 이상의 부동산을 방문한다

5. 현장의 결점부터 찾아야 한다

6. 점유자가 누구인지 확인한다

7. 연체된 공과금이나 추가공사 여부를 따져봐야 한다

8. 상가는 임대가격을 정확하게 확인한다

9. 농지취득자격증명원 발급 여부는 입찰 전에 확인한다

 

부동산은 상상력과 응용력이 풍부한 사람에게 더 큰 기회가 온다.

 

준주거지역내의 단독주택이 나온 경우에는 그 지역의 임대수요, 공급 현황을 파악하여 건물의 현재의 모습이 아닌 미래의 모습을 구상한 후 과감하게 입찰하는 것도 새로운 수익을 창출하는 좋은 기회가 될 것이다

 

 

명도의 기술

이 물건은 경매를 아주 잘하시는 사장님과 함께 했습니다. 그 분은 이사비를 항상 100만 원 안에서 해결하시거든요. 워낙 깐깐하신 분이라서... 제가 말씀은 한번 드려보겠습니다.

 

낙찰자는 강해야 한다. 강한 자만이 동정을 베풀 수 있다. 순수해 보이는 점유자를 믿지 마라. 그들은 강한 자에게 약하고, 약한 자에게는 강한 동물의 성향을 그대로 드러낸다.

 

대중 심리를 이용해 경매 투자하기

첫 번째, 하락장에서 매입하기

언론에서 부동산에 대해 연일 부정적인 기사가 오르내리는 시기에 좋은 물건을 과감하게 매입

철저하게 임대수익이 나올 수 있는 알짜 매물만을 시세의 절반도 안 되는 가격에 매입할 수 있다.

두 번째, 대금미납물건 매입하기

세 번째, 경매로 취득 후 다시 경매로 나온 물건 매입하기

 

유치권 

유치권으로 낙찰자에게 대항하여 적법하게 변제받기 위해서는 많은 요건을 필요로 한다. 따라서 유치권자가 해당 부동산에 실제 공사를 했다 하더라도 점유를 하면서 정당한 유치권임을 주장할 수 있는 요건을 갖추고 낙찰자에게 대항하기는 현실적으로 무척 힘들다.

유치권이 성립하려면 여러 가지 요건을 모두 충족해야 하는데, 많은 유치권 성립요건 중에 하나라도 빠뜨리면 낙찰자는 유치권 신고 금액을 변제하지 않고도 유치권을 해결할 수 있다.

유치권과 대항력이 인정되지 않는 구체적인 내용 즉, 여러 가지 요건 중 어느 부분의 불충족으로 인정되지 않는지에 대한 내용과 자료를 첨부하여 변호사가 법원에 소장을 제출하듯 제대로 형식을 갖추어 인도명령신청서를 제출해야 한다.

 

공매의 숨은 보석을 찾아라 <수탁재산>

경매를 잘하고 수익을 잘 내기 위해서는 위와 같은 해결 능력보다는 물건검색 능력이 훨씬 중요하기 때문이다.

경매로 큰 수익을 낼 수 있는 물건 검색의 핵심 단 두 가지

첫째는 가치 있는 물건을 찾아야 한다는 것이고,

둘째는 가치 있는 물건 중에서 경쟁이 덜 한 물건을 찾아야 한다는 것이다.

 

경매를 할 때 사소한 생각이라도 떠오르면 곧바로 움직이고 노력해야만 원하는 것을 얻을 수 있다.

내가 훨씬 강하고 이 게임에서 확실하게 이긴다는 것을 상대방에게 정확하게 인지시키려면, 싸우지 않고도 본인이 원하는 결론을 이끌어 낼 수 있는 것이다.

지상권 물건뿐만 아니라 다른 하자 있는 경매물건에 도전하려고 해도 마찬가지로 항시 대법원 판례를 찾는 습관을 들여야 한다. 정석으로 경매를 해야만 실력이 늘고 실수도 범하지 않는다. 

'이론과 현장 감각은 당연히 익히고, 협상 능력도 키워야 경매가 쉬워진다'

 

토지는 항상 입찰 전에 해당 고나청에서 지적도와 임야도를 떼어 정확한 위치를 확인해야 한다.

 

남들이 아무리 좋다고 해도 내가 모르면 아예 투자를 하지 않았다. 확실히 아는 것, 또 절대 잃지 않을 것에만 투자를 했다(앞으로도 변치 않을 나의 투자 원칙이다).

 

마지막으로 느낀 점.

송사무장은 한국의 도널드 트럼프다.

 

◇ 챕터 별로 요약하라.

◇ 요약에 대한 의견을 써라.

◇ 완성된 글을 써라.

  ◆ 도입부에 이 책을 읽게 된 계기

  ◆ 프로필과 서문을 읽고 책 소개

  ◆ 임팩트 있는 부분 1~3개 써라.