[서평] 나는 집 대신 상가에 투자한다 by 김종율(옥탑방보보스)

◇ 한 줄 평

상가에 대해 기초적인 지식을 친절히 설명해 주는 책

 

◇ 의식의 흐름대로 서평

상가 투자하기 전에 읽어보면 도움이 많이 될 책이다. 유형 별로 공략이 잘 들어가 있다. 공략집인 듯 한 느낌이 든다.

이 한권만 잘 숙지하더라도 큰 실패하진 않을 듯하다. 전반적으로 짜임새 있다.

 

◇ 밑줄을 긋고 필사하라. (필사한 부분에 의견을 덧붙여라.)

70점 이상의 상가를 골라라 80점만 넘어도 훌륭하다

세가 아무리 저렴하다 해도 임차인이 수익을 얻기 힘든 입지에는 임차인을 쉽게 맞출 수가 없다.

완벽한 물건을 찾으려 하지 마라

 

■ 좋은 상가를 고르는 네 개의 눈

첫 번째 눈. 사람이 먼저다, 유효수요를 살펴라

구매력을 수반하는 수요, 바로 이것이 유효수요이다.

상권분석 방식은 다음과 같다. 먼저 해당물건을 이용할 만한 주변 세대, 즉 유효수요의 범위를 정한다.

아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대가 최소 유효수요 단위

두 번째 눈. 주동선, 길목을 사수하라

주동선이란 문자 그대로 사람들이 주로 다니는 동선을 의미한다.

지도로 찾아라!

상가건물 26개에 5,169세대라면, 건물 하나당 198세대로써 상가 공급이 많은 편임을 직관적으로 알 수 있다. 5,000세대 이상의 배후세대와 숙박시설, 상업지역 내 주상복합 등이 섞여 있다면 유효수요의 수는 적지 않은 편이다. 따라서 그들의 주동선상에 있는 상가는 영업이 잘 될 것이며 그렇지 않은 곳은 영업이 형편없을 것이다.

{상가 건물 하나당 세대수를 가지고 따져보라. 상가 건물 하나당 500세대는 나와야 함.}

지하철역을 중심으로 유명 프랜차이즈들이 포진하게 되면, 전철을 이용하는 유동인구는 물론 점포를 이용하려는 유동인구까지 합쳐져 주동선과 그렇지 않은 곳의 구분이 더욱 확연해진다. 이로 인해 투자할만한 입지와 그렇지 않은 입지가 나뉘게 되는 것이다.

두 개 아파트 단지 사이에 있으며 차량통행이 금지된 보행자전용도로, 이런 샛길은 거주자들(유효수요)의 이동이 매우 편리하다.

일반적으로는 고층상가 투자를 더 위험하게 여긴다. 그러나 이처럼 동선을 분석해보면 저층, 고층 여부보다는 주동선 여부가 더 중요하게 판단할 요소임을 알게 될 것이다.

상권의 시작점과 끝자락을 이해하자

사람들이 어느 길을 따라 상가지역으로 들어와서 소비를 하는지 판단해야 한다

상가지역에서의 소비는 대체로 목적지를 구체적으로 정하고 가는 경우는 드물다. 일단 음식점이나 술집이 많은 곳으로 가서 눈에 띄고 마음에 드는 곳을 향하는 것이 일반적인 소비 형태이다.

갈림길에서 사람들의 발걸음은 일반적으로 상권이 더 발달한 곳으로 향한다.

점포개발의 특성을 이해하면 좀 더 쉬운데, 해당 지역 전체를 유효수요로 하여 하나의 점포만 입점하는 유명 제과점이나 은행지점, 개인병원, 유명 학원 등은 모두 아파트 출입구와 마주한 쪽을 선호하기 때문이다.

아파트 담벼락을 마주하고 있는 대로변의 경우는 전형적인 상권의 끝자락이 된다. 상권 가운데에 유흥상권이 발달하면서 대로변으로 갈수록 음식점이나 위락시설의 영업이 부진할 것이기 때문이다.

유동인구부다는 해당 유효수요의 주동선에 있느냐를 따져보는 것이 훨씬 더 중요하다.

실제 임대물건을 보고 나면 경매물건의 가치를 파악하는데 큰 도움이 된다.

세 번째 눈. 스쳐지나가는 곳, 흐르는 입지를 피하라

(3,000세대) 배후 수요가 풍부한 조건에서는 아무리 대로변 입지의 유동인구가 이면의 입지보다 많을지라도 상권의 중심은 이면 입지에 형성되게 되는데 이런 경우의 대로변 입지를 두고 흐르는 입지라고 한다.

반면에 (300세대) 배후 수요가 적은 곳은 대로변 입지로 몰리게 된다.

유동인구에 속지마라 : {아령 상권 중간 자리를 조심하라는 뜻}

네 번째 눈. 법을 제대로 알아야 보이는 보석 같은 상가들

(기흥구 마북동의 모텔 사례) 더 이상 신규허가가 나지 않는다는 말은 영업이 잘 되어도 인근에 경쟁점이 늘어날 수 없다는 의미가 된다.

유흥업종은 행정처분 여부를 반드시 확인하고 입찰하자

학교보건법

절대정화구역은 학교 정문으로부터 50m 이내, 상대정화구역은 학교 경계로부터 200m 이내의 구역

건물의 연면적이 1,650 제곱미터를 넘으면 학원과 유해시설의 거리가 같은 층이라도 20m를 넘거나 수평거리 6m 이내의 바로 위, 아래층이 아니라면 예외적으로 같은 건물 내에도 둘 다 허가를 내준다.

(고시원 사례) 공적장부 상으로는 정상이라도 추후에 위반사항이 적발되는 사례가 있기 때문에 법적인 내용은 반드시 숙지하고 입찰에 임해야 한다.

 

택지개발지구(신도시) 상가의 접근법

'간판발'에 속지 말자

중심상업지역, 일반상업지역 상가의 접근법

이면도로를 접한 골목이 중심상업 지역의 중심이 되는 것

근린상업지역 상가의 접근법

주택수 대비 상가 수의 파악이 매우 중요하다. 6층짜리 근린상가(건물) 당 500세대 이상 필요

영업이 잘되는 지역은 전면 상가

다세대, 단독주택 밀집지역 상가의 접근법 1

바로 동선이다.

다세대 지역에서는 골목마다 동선이 형성되어 유효수요가 흩어지기 때문이다.

다세대 밀집지역의 중심도로변이 핵심이다.

다세대, 단독주택 밀집지역 상가의 접근법 2

유효수요가 많은 곳은 대로변에서 한 블록 정도 뒷골목에 위치한 점포가 가장 영업이 잘 된다.

다세대 + 왕복 4차로는 도로 주변이 좋다.

대로변 이면에 왕복 2차로가 있고, 유효수요가 적다면? 대로변으로 몰린다.

돈되는 상가주택을 고르는 3가지 법칙

제 1법칙. 관통도로를 찾아라

제 2법칙. 1입지를 찾아라

제 3법칙. 상권이 커지는 지역의 상가주택을 선점하라

 

마지막으로 느낀 점.

옥탑방 보보스는 친절하다.

 

◇ 챕터 별로 요약하라.

◇ 요약에 대한 의견을 써라.

◇ 완성된 글을 써라.

  ◆ 도입부에 이 책을 읽게 된 계기

  ◆ 프로필과 서문을 읽고 책 소개

  ◆ 임팩트 있는 부분 1~3개 써라.