[서평]대한민국 상가 투자지도 by 김종율(옥탑방보보스)

◇ 한 줄 평

매출로 보는 상가 입지 분석

◇ 의식의 흐름대로 서평

옥탑방보보스라는 저자의 닉네임이 만들어진 히스토리가 나온다. 저자는 지하방에 살 때 볕 잘드는 옥탑방에서 보보스처럼 살고 싶다고 했다. 보보스라는 단어를 찾아보니 부르조아+보헤미안이라고 한다. 경제적 자유를 가진 엘리트가 사회 문제에 반항하는 사람이라고 한다. 멋쟁이인 것 같다.

책에서는 주로 창업의 대표 업종인 편의점, 베이커리, 화장품 매장, 카페를 사례를 들고 있다. 주로 서울의 역세권에 해당하는 상권 및 입지를 설명한다. 주요한 포인트는 사람들이 간과하는 것이 상권이 좋으면 장사가 잘된다는 고정관념이 있는데 그걸 깨어준다. 상권보다는 입지가 중요하다. 이게 가장 큰 포인트인 것 같다. 따라서 내가 생각하는 방향에 더 확신이 들었다. 큰 상권에 굳이 들어갈 필요없이 동네에서 1등만 하면 된다. 주요 상권의 전면입지 메인 자리는 부자들의 영역이라고 한다. 이런 지역은 안정적이지만 세가 비싸고 수익률이 저조할 수 있다. 그러나 이면입지의 길목을 잘 잡는 투자는 공부하는 투자자에게 길이 열려 있다고 한다. 항상 길은 있는 것 같다. 돈이 없어도 투자할 수 있다. 머리가 있고 공부를 하면 누구나 부자가 될 수 있다고 생각한다. 

◇ 밑줄을 긋고 필사하라. (필사한 부분에 의견을 덧붙여라.)

상권을 보고 투자한 사례에는 매출이 저저한 경우가 많았다. 그러나 입지가 좋은 곳은 모두 양호한 매출을 보였다.

{상권보다 입지이다. 공부하는 투자자에게 길이 열려있다는 소리이다. 입지를 잘 골라내는 눈을 기르는 것이 중요한 포인트다. 이 책의 목적이기도 하다. 저자는 아주 훌륭하신 분이다.}

유동인구에 현혹되지 마라. 1등 입지는 어떻게 찾을 수 있을까? 딱 두가지만 기억하면 된다. 해당 상권을 먹여 살릴 '유효수요' 그리고 그 유효수요의 '주동선'이다. 

★ 소매점 매출 = 유동인구 X 내점율(%) X 객단가

{'유효수요', '주동선' 하도 많이 나오는 중요 포인트라서 이제는 몸에 체화된 것 같다.}

편의점 입지 포인트! 좌숙박 우원룸

{A/I 좌숙박 우원룸의 천혜의 입지가 어디인지 찾아보자.}

현장에서 주동선 분석하는 방법: 주요 예상 동선 별로 각각 10분씩 유동인구를 세어보면된다. 가장 권장하는 시간은 저녁 7시다. 왠만한 지역은 7~8시 사시에 소비가 가장 활발하기 때문이다.

{A/I 주동선 분석을 해보자 직접! 그리고 현장에 나가보자! 평거동을 기준으로 해보자.}

간판발에 속지마라: 입지분석 실력이 늘고 싶다면 절대로 로드 뷰부터 먼저 보면 안 된다는 사실을 명심해야 한다. 로드 뷰를 보는 순간 간판발의 함정에 당할 수 있으니 지도로 분석을 다 마친 다음 확인 차원에서 로드 뷰를 봐야 한다.

{간판발에 속지말자는 말은 외모로 판단하지 말자!와 같은 말 같다}

지식산업센터는 연면적 기준으로 10평당 근무인이 거의 1명이다. 

커피 매출 계산: 2,500원 X 1,000 명 = 250만 원(평일 기준)

이를 경쟁 입지의 상가와 나눠 갖는다고 생각하면 오차가 적다. 커피전문점이 3군데 생긴다면 일 매출은 250 / 3 으로 83만 원이 된다. 지식산업센터에서 일하는 사람들이 한 달에 21일 근무한다면 월 매출은 2,000만 원 정도다. 물론 부가세는 제외해야 한다(대신 토요일 매출과 주변의 다른 곳에서 유입되는 매출을 계산에 넣는다). 점포 창업자 입장에서는 월세 200만 원이 적정하다.

{부자의 셈이 빨라야 한다.}

양수인은 매출 자료가 아니라 '매입 자료'를 반드시 요구해야 한다. 가령 베이커리라면 1년치 매입 자료를 요구하고, 그 매입 자료의 150% 정도를 매출로 보면 된다.

{매출자료는 속이기 쉽다. 매입자료를 확보하다}

매입 자료를 확인하는 것 외에 본부 직원을 통하는 방법도 있다. 점포개발 담당들은 대개 자신이 담당하는 지역의 매출을 알고 있다. 그러니 이들과 상담을 하여 매출을 물어보는 것이다. 일단 본부로 전화를 한다. 그리고 그 지역에 살고 있는데 해당 점포를 보면서 나도 인근에서 점포를 열고 싶은 욕구가 생겼다고 말한다. 그렇게 자연스럽게 상담을 받다가 "그 점포가 양도하겠다고 나왔던데, 매출은 어떤가요?"라고 물어보면 좋다.

계약서에 매출 자료를 첨부하고, 이를 토대로 계약했으며 이 매출 자료가 권리금을 측정하는 근거라고 명시하자고 요구하는 것도 계약을 확실히 하기 위한 한 방법이다.

{확실히 RISK를 줄이기 위해서 여러 방면에서 검토를 해봐야 한다.}

내방역 동쪽의 유효수요 전부가 내방역으로 향하게 생겼다. 주거지역 동쪽은 산으로 막혀 있기 때문이다. 이런 입지는 유효수요가 적어 상권이 활성화되지 않은 느낌이 있다. 하지만 이런 입지는 유효수요에 대한 독점력이 강하다. 제대로 된 경쟁 동선이 없는, 그야말로 확실한 주동선의 입지다.

{A/I 내방역 유효수요, 주동선, 주요 입지 분석}

★상가투자나 창업에서는 상권보다 입지가 중요하다. 그 지역이 좋아야 하는 게 아니라 지역 내에서 위치가 중요한 것이다.

{다시 한번 강조! 상권보다 입지! 이 책에서 이 중요한 포인트만 얻었다해도 성공이다}

바르다김선생 잠실나루점이 15평만 됐어도 매출이 지금보다 30% 정도는 신장됐으리라 생각한다.

{적정한 평수를 선정하는 것도 중요하구나}

국수나무 사가정점이 역세권역까지 나왔더라면 해당 도로를 기준으로 동서(또는 좌우)의 유효수요들이 인지하고 점포를 이용할 것이다. 물론 이 경우도 현재 입지보다는 임대료가 비쌀 것이다. 그렇다 하더라도 매출 상승으로 인한 영업이익 증가폭이 임대료 인상폭을 상쇄하고도 남지않을까 조심스레 추측해본다.

최저임금 1만 원 시대에 국수나무 사가정점 주변 상권이 축소되면 반사이익을 누릴 곳도 반드시 있게 마련이다. 앞을 내다보고 그런 곳에 투자할 수 있어야 한다. 

{입지가 떨어지는 경잼점 매출 파악이 되면 최저임금 1만원에 버티는 것이 가능한지 판단할 수 있다.}

상권이 형성되는 원리 중 하나가 '물방울 법칙'이다. 큰 상권으로 인근의 작은 상권 수요가 쏠리는 현상이다.

안쪽에서 끊어먹는 자리가 승자가 되려면, 생존할 수 있을 만큼은 안쪽 유효수요가 확보돼야 한다.

원룸촌 중앙 입지가 좋다(편의점)

같은 편의점이라도 상권의 성격에 따라 매출이 다르게 나타날 때가 많다. 이를테면 같은 300세대라 해도 원룸촌에선 편의점 매출이 높게 나오지만 아파트, 특히 40~50평대의 대형 아파트가 있는 곳에선 매출이 별로 높지 않다. 원룸엔 젊은 1인 가구가 많고 이들은 편의점 소비 성향이 높기 때문이다. 반면 대형 아파트에는 연령이 높은 어르신들이 주로 거주한다. 그들은 소비 성향도 낮고 편의점 내점 빈도도 현저히 떨어진다.

{성원 5단지 203동 쪽 후문은 편의점이 없네... 21평 소형 세대(202, 203동)만해도 920세대인데 편의점이 없음.. 대신 일반 마트가 있음}

주택가, 학원가가 발달되지 않은 지역의 매출이 어느 정도인지 알아두면 창업 시 좋은 지침이 된다.

아무리 역세권이라 해도 유효수요가 부족하면 한계가 있다.

★ 업종별 필요 세대 수

500세대	편의점, 세탁소, 부동산중개소
2,000세대	베이커리, 병.의원, 학원, 주류 판매 음식점
4,000세대	베스킨라빈스, 주류를 판매하지 않는 김밥집, SSM
10,000세대	롯데리아같은 업종

 

저가 커피 전문점 적정 수익과 임대료는?

일 매출 70만 원, 월 매출 2,000만 원인 경우 적정 임대료는 월세 200만 원 선이 타당함. 그래야 가맹점주가 300~400만 원 수입이다.

테이크아웃 커피전문점은 월 매출 2,000만 원에 월세 200만 원이 가장 보편적인 구조다.

즉 박리라는 업종의 특성상 다매를 할 수 있는 입지를 선정해야 한다.

{더퀸즈웰가 아파트 앞에 더벤티 자리 임대료가 200만원임. 2천원짜리 아메리카노를 350잔 팔아야지 일 매출 70만원을 맞출 수 있음. 담에 가게되면 하루에 몇잔이나 팔리는지 물어보자}

{프렌차이즈 창업할 때 고려해야 할 것이 동네 1등 브랜드가 있는지 여부를 확실히 판단해야 한다. 아주 강력한 보스가 있을 수 있음.}

{낙성대역의 스타벅스DT점처럼 유효수요가 몰리는 주동선을 분석하고 그 구간을 끊어먹기 할 수 있는 입지가 좋다.}

테이크아웃 커피전문점에 최적화된 입지는?

업무시설 + 후면 흡연 장소 (비싼 전면 상가보다 임대료 저렴)

{저가 커피는 직장인 + 흡연자들이 모이는 곳이 유효하겠다}

안쪽 유효수요가 이 업종에 필요한 세대 수보다 적을 때는 대로변을 공략하고, 많을 때는 안쪽을 공략하는 것이 입지 선정에 성공하는 포인트 중 하나다.

서울대입구역 주변 유동인구를 조사하면 유난히 20~30대 비중이 높았다. 지방에서 상경해 지하철을 이용해 강남권으로 출퇴근하는 직장인들이 유난히 많았던 곳이기도 하다. 아무래도 강남권은 주택 가격이 비싸니 2호선 라인인 관악구로 거주지를 잡지 않았겠나. 그런 면에서 중저가 화장품점 입지로 관악구, 그중에서도 서울대입구역 주변만큼 좋은 곳도 드물다. 관악구 특성상 임대료가 서울의 메이저 상권만큼은 하지 않겠지만, 매출은 그리 뒤떨어지지 않는다는 의미다. 한 마디로 '가성비' 좋은 투자지역이다.

{동네 1등이 더 낫다!!}

역세권 상권에서 가장 좋은 입지는 출구 앞이 아니라 첫 번째 코너다. 또한 코너를 낀 안쪽 골목의 유효수요를 잡을 수 있느냐 없느냐가 큰 매출 차이를 보인다. 뿐만 아니라 코너 자리가 주는 가시성도 결코 무시할 수 없다.

편의점은 다세대주택이나 원룸 밀집지역에서 장사가 잘된다. 아파트보다는 이들 지역의 매출이 더 좋다.

베이커리는 다세대주택보다는 아파트 밀집지역, 그 중에서도 새 아파트가 많은 곳이 확실히 매출이 좋다. 빵이라는 상품 자체가 미성년 자녀를 둔 세대가 많은 곳에서 잘 팔리고, 생활습관의 차이도 한몫하지 않나 싶다.

★편의점을 하다 베이커리로 업종이 바뀌면 매출이 상승하는 곳도 있고 그렇지 않은 곳도 있다.

{유효수요가 적정한지 정확히 판단해야 한다.}

서울대입구역 사거리 북쪽 상권에 있는 편의점들은 유효수요가 한정적이라는 단점이 있다. 이 같은 상권의 편의점이라면 자체 유효수요를 충분히 갖추든지 완전한 주동선상에 있어야 제대로 된 매출이 나온다. 여기서 주동선이란 봉천로 건너 북쪽의 유효수요가 지하철을 이용할 때의 주동선을 말한다.

{유효수요가 한정적인 지역은 주동선에 위치해야 한다. 지하철 이용 동선은 횡단보도 위치에 따라 달라진다. 유효수요의 주동선을 제대로 물어야 한다. 다세대주택 거주자들이 지하철을 이용할 때 반드시 앞을 지나가야 하는 입지. 대로변에 있으며 안쪽 유효수요의 동선상에 있어야 한다. 역에서 멀어질수록 오피스텔, 업무용 빌딩의 크기가 작아져 밀도 있는 유효수요가 별로 없다. 준주거지역은 인근 일반주거지역에 있는 점포보다 유효수요의 밀도가 높아 매출이 높다. 준주거지역보다 높은 것이 일반상업지역이다. 유효수요가 풍부하다.}

대로변 번듯한 상가는 돈 많은 사람들의 영역이라면, 이면 안쪽 자리는 노력하고 공부하는 사람의 영역이라 생각한다.

★ 최고의 편의점 입지는 '좌원룸 우모텔' or '배모텔 임업무' + 대형 업무시설 + 야장 깔기

구역을 관통하는 곳에 위치한 입지는 유동인구가 많다.

점포개발을 할 때 현장에 나가는 것보다 지도를 제대로 살펴보는 것이 입지를 분석하는 데 더욱 도움이 된다.

GS25 안산송호점: 버스 정류소에서 보행자 통로를 통해 블록 전체를 동-서로 관통하는 도로가 있다. 또 블록 내 남과 북을 관통하는 도로도 해당 점포 옆이다. 인근 경잼점보다 확실한 우위에 있는 입지다. 뿐만 아니라 최저임금이 올라 수익이 좋지 않은 경쟁점이 문을 닫게 되면 반사이익을 누릴 수 있는 점포이기도 하다.

★★★ 투자란 실질 가치보다 낮은 금액에 사서 실질 가치, 또는 시장 가치에 되파는 행위라 할 수 있다.

{투자의 핵심을 관통하는 말이다.}

★★ 이를테면 겉보기엔 상권이 활성화되지 않은 것 같은데 장사가 잘되는 실속있는 곳이 있다. 경쟁점이 들어오기도 쉽지 않고 매출이 안정적이니 임대료 인상도 어렵지 않다. 안정적으로 월세 수입을 얻을 수 있다. 상가투자를 하려면, 특히 소액으로 상가투자를 하려면 이러한 입지를 골라낼 안목이 필요하다.

{진짜 진짜 중요한 포인트! 공감 만퍼센트!}

편의점은 다세대주택 500세대만 알차게 독점하면 하루에 최소 150만원은 매출이 나오는 추세다.

GS25 노원롯대점: 상가투자를 하거나 소매점 창업을 할 때 이처럼 대로변의 장점은 적고 함정만 잔뜩 있는 입지를 걸러내시기를 바란다.

하나의 상권에서 하나의 브랜드, 한두 군데 점포의 매출만 안다면 별 의미가 없다. 하지만 여러 군데를 두루 파악하게 된다면 해당 상권의 볼륨은 물론 상권의 성격도 파악할 수 있다. 단, 해당 상권에 경쟁 업종이 없거나 거의 없는 독점적인 입지의 브랜드 지점일 때 매출이어야 의미가 있다.

상권의 성격과 해당 업종이 맞아야 매출이 잘 나온다

임대료 수준이 비슷하다면 저렴한 안쪽 상가를, 그렇지 않다면 대로변 상가에 투자하면 되는 것이다.

단독주택지이고 그마저도 다 저층에 오래된 집들, 거주자들의 연령대가 다소 높으리라 예상할 수 있는 대목이다. 그러면 베이커리 매출은 저조해진다.

편의점 수요 (오피스텔)세대당 5,000원으로 가정

영화관이 입점한 건물이 가장 좋은 입지라는 건 위험한 생각이다. 메가박스, 롯데시네마 등은 가맹사업을 하기 때문에 건물주와 수익을 나누는 방식으로 개점한 곳이 많다. 그러니 건물주들은 높은 금액으로 임대나 분양이 되지 않는 고층 상가에 영화관을 유치하게 된다. 또한 영화관 입장에선 위치를 찾아 일부러 방문하는 고객이 많다 보니 굳이 임대료가 비싼 1입지를 찾지 않아도 된다.

{★ 싼곳에서 건물에 잘 어울리는 옷을 입혀야 한다.}

한 블록을 관통하는 두 개의 도로, 특히 남-북, 동-서를 관통하는 도로를 낀 입지가 주거지역 안에서는 늘 각광을 받는다.

장사 안되는 이유: 근거리 유효수요는 상권의 성격도 베이커리와 궁합이 맞지 않는 먹자 상권인 데다 볼륨도 작다. 주거지역이 있긴 하지만 그 역시 수가 적다. 조금 떨어진 거리에 있는 주거지역은 볼륨이 크지만 그 앞엔 타 브랜드의 경쟁점이 있다.

파리바게뜨 불광역점: 편의점 자리로는 '흐르는 입지'로 안쪽에 경쟁점이 있음, 임대료 비싸고 유동인구만 많지 객단가는 낮아 '뜨내기 장사'만 하게 될 우려가 있다. 하지만 베이커리라면 이야기가 달라진다. 근거리에 경쟁점이 없다. 2층엔 좌석까지 갖추어서 매출에 큰 보탬이 된다.

매출을 높이는 신의 한 수! 후문 만들기:

CU 불광대조점은 일반상업지역에 있다. 앞서 설명했듯이 일반상업지역은 고밀도 개발이 가능하다. 그래서 다락같이 높은 건물에 빽빽이 원룸을 채워 넣었다. 그런 원룸 건물 앞면에 CU 불광대조점은 후문을 두고 있다. 이 후문에서 받쳐주는 매출이 어마어마하다. 구조상으로는 후문, 매출로는 대문이다.

출퇴근하는 동선: 당연히 역이 있는 대로변일 것이다. 출퇴근하는 동안은 대로변의 편의점 이용율이 높다. 한편 근무 중 사적인 전화를 받거나, 담배를 피우건, 누군가를 만나기 위해 잠시 외출하거나, 점심을 먹을 때는 대로변으로 갈까, 건물 뒤편으로 갈까/ 퇴근 후 회식을 한다면 대로변에서 할까, 안쪽 골목에서 할까? 당연히 건물 뒤편일 테다.

그렇다면 소비를 출퇴근 중에 많이 하겠나, 식사나 뒤풀이 중에 많이 하겠나. 당연히 후자다. 그러나 보니 저렴한 임대료에도 우월한 매출을 보장하는 곳이 이곳이다. 단, 대로변에 충분한 수요가 있을 때 말이다. 즉 대로변의 충분한 유효수요가 식사를 하고 뒤풀이를 하는 길목을 잡는 게 업무용 빌딩 주변의 상가투자에서 아주 중요한 포인트다.

대학가 상권의 특징:

'아령 상권'에 대해 알아보자. 학교 앞은 확실히 상권이 좋고, 조금 벗어나 지하철역으로 향하거나 반대로 향하는 곳은 이에 비해 약하다. 이렇게 된 원인은 무엇일까? 역 근처는 주변 유효수요가 모이는 상권이니 좋다. 또 학교 앞 상권은 학생들이 있어 유효수요가 풍부하다. 그러나 학교 앞과 지하철역 중간은 유효수요의 머무름 없이 그저 역과 학교 사이를 '오가는 길'일 뿐이다.

신도시 상가투자에 성공하고 싶다면, 지도를 보고 상권의 성격을 파악하고, 어떤 업종이 들어서 ㄹ때 얼마의 매출이 나오며, 그로 인해 지급 가능한 임대료 수준은 어느 정도인지 알아야 한다. 

상가의 가치는 이 같은 데이터를 바탕으로 평가하는 것이다. 절대로 분양사무실 컨테이너에서 상담한 내용으로 계산기를 두드려 수익률을 계산해선 안된다. 무엇보다 성숙기에도 그 정도의 월세를 받을 수 잇는 입지인지 알아보는 안목이 필요하다.

근린상가지역은 전면지를 사라

유흥 상권이라면 안쪽 자리를 사라:

유흥 상권으로 이용되는 중심상가지역은 전면지보다는 이면 안쪽 자리가 장사가 잘된다. 아무래도 유흥 상권을 이용할 때 전면지에 있는 곳보다는 이면 안쪽에 있어야 사람들 눈에 더 띌 것 아닌가. 단란주점이나 숙박업소를 이용하는데 번듯한 대로변에 있다고 가정해보자. 주변의 시선에 신경이 좀 쓰일법하다.

{중심상가 지역의 주동선에서 유흥상권 이용자 눈에 띄어야 한다.}

위례신도시의 동부권역 상가:

유효수요가 주거지뿐인 신도시 상가는 주된 업종이 학원, 병원, 은행, 슈퍼마켓, 베이커리 등이다. 그리고 이런 업종은 전면지가 좋다. 세대 수를 더 많이 잡을 수 있는 곳을 찾아야 한다. 동선을 이용할 세대 수가 코너를 이용할 세대 수 못지 않게 많은 곳, 횡단보도에서 1번과 2번이 만나는 코너 사이를 분양받아야 한다.

마지막으로 느낀 점.

상가 입지 분석에 관련하여 전반적인 원리를 깨우칠 수 있었다.

 

◇ 챕터 별로 요약하라.

◇ 요약에 대한 의견을 써라.

◇ 완성된 글을 써라.

  ◆ 도입부에 이 책을 읽게 된 계기

  ◆ 프로필과 서문을 읽고 책 소개

  ◆ 임팩트 있는 부분 1~3개 써라.