[서평] 상가투자 비밀노트 by 홍성일·서선정

◇ 한 줄 평

상가투자의 스승님, 숲을 볼 수 있도록 만들어 주는 가르침.

 

◇ 의식의 흐름대로 서평

상가투자를 하기 위해서 갖춰야 할 중요한 지식을 담고 있다. 리스크를 줄이기 위해서 보고 또 봐야한다.

그러나 무엇보다 실행이 중요하다.

 

◇ 밑줄을 긋고 필사하라. (필사한 부분에 의견을 덧붙여라.)

 

1장. 상가투자, 이렇게 시작하라

상가 종류의 문제가 아니고 상가는 수요와 공급의 법칙으로 움직인다는 것을 깨달았다.

{수요와 공급은 변하지 않는 진리다.}

상가를 잘 고른다는 의미는 높은 부가가치를 창출한 만한 물건을 고른다는 말로 귀결된다. 가격이 비싸다고 해서 무조건 좋은 것은 아니기 때문이다. 가성비가 좋은 물건을 고를 줄 아는 안목과 판단력이 있어야 한다.

{시세보다 싸게 사는 안목과 방법을 갖추면 돈을 벌 수 있다.}

돈 버는 상가투자 습관 5가지

1. 목표금액을 정하라

2. 주제별, 지역별로 부동산 뉴스를 스크랩하라

3. 꼼꼼하게 현장을 조사하라

4. 끊임없이 부동산 공부에 매진하라

5. 부동산 커뮤니티를 활용하라

가장 중요한 성공 원칙 중 하나는 주변 시세보다 저렴하게 상가를 내 것으로 만들어야 한다는 것이다.

{투자 원칙! 주변 시세보다 저렴하게 사야한다.}

<매매상가, 안정적인 수익률에 집중한다>

매매로 상가를 접근할 때에는

① 임대를 얼마에 놓을 수 있는지, 임대는 잘 들어오는 상가인지

② 또 주변에 혐오시설이나 상권 단절 요인은 없는지 등을 기본적으로 살피고,

③ 근처 상가에 비해 관리비가 높지 않은지 알아보아야 한다. 임차인은 임대료뿐만 아니라 관리비도 월세의 범위에 포함해서 생각하기 때문에 인근에 비해 관리비가 많이 나오는 상가는 기피한다.

④ 이외에도 넉넉한 주차장 시설도 임차인의 요구사항이 되고 있다.

상가는 철저하게 수익률로 매매가가 정해진다. 일반적으로 평균은 1층 5%, 2층 6~7%, 3층 이상 고층은 8% 이상을 기준으로 본다.

상가는 수요와 공급의 원리에 의해서 가격이 형성된다.

{임대 시세, 상권 단절 요인, 적정 관리비, 주차장 기억하자!}

급매에는 이유가 있다

가까운 미래에 내 상가 주변으로 대형 점포가 들어선다거나 바로 옆 동네에 새롭게 지하철역이 개통되는 등 상권의 변화 요인이 잇을 때에도 상가 주인은 하루 빨리 점포를 팔고 싶어 한다.

상권은 변할 수 있다

{큰 상권이 형성되면 빨려 들어가는 빨대 효과, 교통이 발달함에 따라 상권 이용의 변화, 문화에 따른 변화, 대형시설의 진출에 따른 변화 등으로 상권이 변화하므로 주변 개발계획에 관심을 가져야 한다.}

상가를 매수할 때에는 미래 가치까지 염두에 두어야 한다.

* 상가 일반 매매 시 확인 사항 3가지

① 구체적인 자금계획을 세워라

② 임차인 문제가 없는지 살펴봐라

③ 상권의 변화를 파악하라

<경·공매, 고수익에 잠재된 위험 요인을 제거하라>

경매나 공매로 낙찰 받을 때의 수익률은 일반 매매보다는 다소 높은 1층은 10% 이상, 2층 이상일 경우에는 15% 이상으로 잡아야 한다. 

{경매 상가는 후진게 많으니까 위험요인 관리 측면에서 수익률을 높게 설정해 두고 받아야 안정적으로 유지할 수 있다.}

신탁 공매, 생소함이 오히려 기회다

신탁공매는 부동산의 소유자가 신탁회사에 일시적으로 소유권을 이전한 뒤 부동산을 개발 및 관리하는 중, 자금 등에 문제가 생겨 어려워질 때 신탁회사 명의로 되어 있는 부동산을 공개적으로 매각하는 방식이다.

<나에게 맞는 상가 찾기>

(1) 단지 내 상가, 소형 평수의 대단지가 유리하다.

단지 내 상가는 아파트 입주민들의 생활편익을 위한 부대시설 및 복리시설에 속하기 때문에 주택법의 적용을 받는다.

{건축법보다 주택법이 법적인 제재가 더 엄격하다}

배후세대에 따라 임대료도 차이 난다.

25평에서 30평형대의 중소 평형(국민주택 규모) 위주로 구성된 단지 내 상가가 유리하다.

월세 비율이 높은 단지보다는 전세나 자가 위주인 곳의 소비력이 훨씬 높다.

상가의 전체 면적은 작을수록 좋다

고수의 투자포인트 : 알짜 단지 내 상가 고르기

ⓐ 배후세대가 최소 500세대 이상이어야 한다.

ⓑ 상가 연면적이 배후세대의 수에 적합해야 한다.

ⓒ 30~40대 비율이 높은 중소형 평형의 단지를 노려라.

ⓓ 아파트 주출입구와 외부 도로를 낀 곳의 상가를 선택하라. (스트리트 형)

{배후세대는 기본, 유효수요가 있는지, 주동선에 위치하는지 확인 필요!}

 

2장. 괜찮은 상가 매물 고르는 알짜 기초 지식

(2) 근린상가, 동선의 접점을 찾아라

도심지의 주거 밀집지역 주변에 1~5층 이내의 건물로 형성되어 있거나 신도시와 택지개발지구의 공동주택 밀집지역에 5층 이내의 건물로 되어 있는 상가건물이다. 택지지구에 따라 고층으로도 건축이 가능하다.

고수의 투자포인트 : 알짜 근린상가 고르기

ⓐ 도보 10분 거리 내의 배후세대가 1000세대 이상이어야 한다.

ⓑ 10~30대의 이용 비율이 높은 곳을 주목하라 {원룸촌}

ⓒ 유명 프랜차이즈 업종이 포진되어 있는 곳을 찾아라.

ⓓ 주변 대형쇼핑몰과 업종이 겹치면 피하라.

ⓔ 버스정류장, 건널목, 퇴근 동선상의 입지를 찾아라.

ⓕ 교통이 편리한 곳을 검토하라.

ⓖ 주차장 시설이 편리한 곳을 주목하라.

{주동선에 위치하는지, 동선이 많이 겹칠수록 투자가치가 높다}

(3) 지식산업센터, 제약 많지만 이익도 크다

지식산업센터도 입지가 최우선조건이다

고수의 투자포인트 : 알짜 지식산업센터 고르기

ⓐ 임대가 가능한 산업단지를 찾아라

ⓑ 주변에 일반공장이 산재되어 있는 지역이 좋다

ⓒ 앞으로 개발 가능성이 높은 지역을 골라라

ⓓ 출퇴근이 원활하도록 교통 시설이 발달한 곳을 물색하라

(4) 지원시설 상가, 이용층의 특성에 주목하라

고수의 투자포인트 : 알짜 지원시설 상가 고르기

ⓐ 교통시설이 편리한 곳을 찾아라.

ⓑ 배후 입주율이 높은 곳을 골라라

ⓒ 식음료에서 유흥까지 원스톱으로 가능한 곳을 주목하라

ⓓ 과잉 공급은 아닌지 주의하라

(5) 상가주택, 1층 상가의 위치가 포인트다

상가주택을 사기 위한 체크리스트 8가지

① 중심상업지구와 연계가 되는지 살펴보라

② 땅 근처 아파트의 세대 수가 많은지 알아보라

③ 코너에 있으면 더 좋다

④ 남향인지, 북향이라면 임대료를 조사하라

⑤ 도로의 폭이 넓은지 따지자

⑥ 주차장 옆이면 기대되는 곳이다

⑦ 적절한 평수의 땅인지 검토하라

⑧ 가구 수 제한이 적은 땅인지 알아보라

 

3장. 상권 분석

01 지도는 초보를 고수로 만든다

(1) 상가투자 지도 만들기

{A급 상권의 기준을 잡으면 상대 평가가 가능하다.}

관심 지역 정하기

임대 시세, 관리비, 동선, 업종 등 상권 조사하고

임장하기

{6개월 동안 꾸준히 하면 감이 온다고 한다 역시 졸꾸...!}

(2) 지적도의 색깔, 숫자만 보고 척척! 상권 예측하기

택지개발지구 - 토지이용계획확인원

구도심의 일반지역 - 지적편집도

{건폐율과 용적률을 높은 곳을 집중하라. 단, 조례로 제한을 둘 수 있으니 해당 지역의 조례 확인하라.}

02 A급 상권에는 특별함이 있다.

(1) 다다익선, 배후세대

배후세대별 활성화된 업종을 찾아라

주거용 배후세대: 근린형 업종 위주

업무용 배후세대: 식음료 및 음식업, 유흥업

유동층 유효수요: 식음료 및 휴게음식점, 소매업, 유흥업, 판매업

{★★★ 해당 물건이 배후세대에 어울리는 업종인지 확인하는 것이 포인트!! 개선하면 수익 창출 가능하다}

배후세대가 이용하는 상권의 범위를 그려라

배후세대 대비 상권의 면적을 확인하라

★ 주거용 배후세대의 면적 대비 상가 지역의 면적이 약 3% 정도로 보인다면 우선 5점 만점

유동층의 유효수요를 잡아라

(2) 다양한 대중교통이 갖춰진 곳을 고르자

아무리 좋은 시설과 규모가 큰 시설이 있다 해도 접근성이 떨어지면 그 상권은 오랜 기간 상권의 영향력을 유지하기 어렵다.

(3) 남다른 문화가 있는 상권은 번성한다

상권이 지속되기 위해서는 상권의 독창성, 즉 문화가 있어야 한다.

{대학로, 홍대, 이태원, 강남역}

상권은 개별적인 요소들이 너무나 다양하기 때문에 언제나 전체적으로 인과관계를 따져가며 통찰해야 한다.

★ 항아리 상권을 찾아라

03 동선, 가시성, 접근성을 파악하자

(1) 좋은 동선, 나쁜 동선, 이상한 동선

상권은 배후세대로, 상가는 동선으로 판가름한다.

① 내부동선, 고객에게 많이 노출되어야 좋다

② 외부동선

사람심리 → 최단거리 실현, 안전 중시, 집합(추종)

출근 동선보다 퇴근 동선이 중요

③ 흐르는 동선에 주의하라

사람들의 발걸음이 굉장히 빠르고, 

도보 도로의 폭이 좁아 느긋하게 주변을 살필 여력이 없다.

지하차도도 고객이 흘러가 버리는 요인

* 동선상 위치가 좋은 상가

ⓐ 지하철역 연계 가능한 버스 노선이 많은 정류장 주변

ⓑ 대단지 아파트 단지 초입

ⓒ 이동동선에 점포의 수가 많은 지역

ⓓ 차량의 저속주행이 원활하고 보행자의 이동 경로가 단순한 지역

ⓔ 지하철 출구 중 이용률이 가장 높은 곳의 상가

ⓕ 노점상과 같은 비상가판매점이 몰려 있는 곳

ⓖ 고정고객이 있는 상가

ⓗ 주거지역과 동선이 연결된 곳

* 피해야 하는 상가 7가지

ⓐ 공개공지로 막힌 상가

ⓑ 조형물이나 조경수에 가려진 상가

ⓒ 전면에 주차장이 있는 상가

ⓓ 완충녹지로 막혀 있는 상가

ⓔ 간판이 잘 보이지 않는 상가

ⓕ 접근성이 나쁜 상가나 먹통형 상가

ⓖ 대중교통의 시작점과 먼 상가

(2) 누구나, 어디서나 돋보이는 가시성을 가진 상가

{목적구매가 아닌 고객은 불과 몇 초만에 간판과 외부의 시각적 이미지만 보고 구매를 결정한다고 한다.}

(3) 고객을 끌어들이는 접근성이 좋아야 한다

주동선에 위치해야 한다

 

4장. 상가투자, 수익성 물건 골라내는 분석요령

01 상권별 투자 포인트에 주목하라

(1) 생활권역 상권은 입지에서 판가름 난다

7~15분 거리의 주변 배후인구가 최소 4,000명일 경우, 점포 수가 50점일 경우 가장 이상적

(2) 대학가 상권의 한계, 임차인이 자주 바뀐다

(3) 역세권 상권이라고 다 좋은 것은 아니다

(4) 흐름 타면 영원히 가는 오피스 상권

직장인 특성에 맞는 업종을 선택하는 것이 중요

역세권 상권 또는 대학가 등 다른 요인과 결합된 오피스 상권이 좋다

오피스 지역에서는 판매, 서비스 업종이 유망하다

대기업보다 중소기업이 집적된 상권이 상대적으로 양호하다

(5) 학원 상권에 주목하라

각종 분식, 음식업, 패스트푸드 관련 업종

02 빅데이터를 활용하여 빠르고 정확하게 판단하기

(1) 온라인으로 검증한다, 상권정보시스템

중소기업청에서 개발한 상권정보시스템

ⓐ 상세분석

ⓑ 로드뷰 등으로 상가건물 주변을 탐색한다

ⓒ 상가 밀도에 대한 부분을 클릭

ⓓ 유동인구 밀도를 살펴본다

ⓔ 상가를 중심으로 범위를 그려본다

ⓕ 업종을 정하여 분석한다

ⓖ배후세대를 분석한다

(2) 빅데이터 수치는 곧 수익률이다

ⓐ 유동인구 정보

ⓑ 주거 인구, 주택 및 사업체 정보

ⓒ 주요 시설 정보

ⓓ 교통량, 교통시설 및 이용객 수 정보

ⓔ 유동인구 서비스 검색하기

ⓕ 스마트 서치 검색하기

03 계산해 보고 투자하라

(1) 층별 투자금액을 결정하는 것은 1층이다

1층을 기준으로 투자금액을 결정한다

2층은 1층에 비해 40~50% 선, 공실률이 낮은 지역의 지하층이나 2층이라고 해도 1층 대비 50% 선

3층 이상에는 1층 대비 30% 선, 그 위층인 4층부터는 25% 아래에서 투자

(2) 전용률과 ㎡당 금액을 계산하라

평당가를 확인해야 한다.

(3) 현재 업종의 매출을 파악하자

이유는 첫째, 현재 임대료를 100% 신뢰할 수 없기 때문이다.

임대료는 기본적으로 3일에서 5일까지의 매출로 통용된다.

둘째, 매출이 파악되면 계약 만료 후 어느 금액까지 임대료를 인상할 수 있을지를 추정할 수 있다.

미래 임대료까지 추정하라

업종별 사이트 내에 지역 매물 정보가 다수 올라와 있으니 충분히 활용 가능하다

술집을 임장한다면 해당 점포에 주류를 납품하는 유통 영업소를 확인하거나 새벽에 나오는 술 박스의 수를 보고 매출을 예상할 수도 있다.

(4) 경매에서 핵심은 투자수익률!

1층 투자 수익률은 15% 이상, 상층부는 20% 이상을 목표로 한다.

 

5장. 남들이 보지 못하는 가치에 투자하는 노하우

01 앞선 행동, 남다른 안목 따라하기

(1) 먼저 움직여야 선점할 수 있다

산업단지와 함께 하는 상권을 찾아라

미래의 먹자골목을 예상하다

(2) 임차 대기가 있는 물건을 선별하자

(3) 상권의 변화를 읽어야 큰 수익을 얻는다

(4) 상권 변화 요인에 주목하라

02 발상을 전환하면 수익이 보인다

같은 상가를 가지고도 나만의 독특한 투자 방식을 가미해야 가치가 높아진다. 남들이 보지 못하는 틈새를 겨냥해야 한다.

{예를 들어, ① 미래 A급 상권으로 발달할 지역 선점 ② 고층 상가 ③ 용도 변경 등 무궁무진하다}

(1) A급 물건보다 B급 물건이 더 좋다

장애요인을 제가할 수 있어야 한다

투자금을 최소화해야 한다

B급이나 C급 상권 중에서도 입지가 좋은 곳을 선별 or 노력으로 장애요인을 제거할 수 있는 안목을 갖춰야 한다.

(2) 공실 상가도 기회가 될 수 있다

★ 어느 정도 상권이 형성된 곳인 경우 먼저 정확한 임대 시세를 조사한 뒤 적정 수준에서 취득하여 저렴하게 임대를 놓으면 된다.

입시나 상권이 중요한 것이지 공실을 두려워 할 필요는 없다.

(3) 마이너 업종들의 반란

"빵데이" 저렴이 & 고품질 빵 전략: 배후세대의 성격이 50대 이상의 장년층이 주요

(4) 용도변경으로 죽은 상가 살리기

기존 사무실이나 숙소를 낙찰 후 리모델링하여 상가로 변형

(5) 뉴스 속에 투자의 정보가 숨어 있다

뉴스 속의 숨은 의미를 이해하자

03 임장은 임차인처럼, 투자는 CEO처럼

(1) 바로 장사할 임차인처럼 접근하라

현장에서 많은 사람들에게 쉽게 접근할 수 있고 정보를 꽤나 얻을 수 있는 조사 방법은 임차인으로 위장하는 것이다.

(2) 상가전문 중개사무소를 찾아라

많은 투자자가 가장 막막해하는 부분이 바로 상가의 시세, 임대차에 대한 조사를 하는 일이다.

그 지역에서 가장 오래된 중개사무소를 활용해야 한다. 이러한 곳은 과거와 현재의 변화를 한눈에 파악하고 있으며 지역별 장단점과 특징들까지 훤하게 꿰고 있다. 더 나아가 이들을 통해 쇠락하는 지역과 뜨고 있는 지역에 대한 판단과 평가도 들을 수 있다.

(3) 업종을 지정하는 상가관리단의 파워

건물의 상가관리단과 관리사무소에서 가장 중점을 두고 조사해야 할 것은 상가 건물 내에 업종관련 규제와 간판문제나 관리비 등 내외부 조사와 규제 등이다.

(4) 프랜차이즈 업종은 권리금 업종이다

(5) 가짜 임차인을 선별하라

04 임장보고서와 체크리스트 활용하기

(1) 상가 현황을 조사하라

ⓐ 상가 종류 및 용도

ⓑ 전용면적/전용률

ⓒ 건물 내에서 상가 위치

ⓓ 상가 외 활용면적

ⓔ 권리금 유무

ⓕ 주차장 여건

ⓖ 계단 개수

ⓗ 업종 지정 여부

ⓘ 평당 관리비

ⓙ 상가 내부 구조

ⓚ 건물 업종 구성 및 공실률

(2) 입지 조건 확인은 필수

ⓐ 동선

상권정보시스템을 통해 투자 대상 상가의 가장 높은 유동 인구 유입시간을 확인한 후 현장에서 유동인구의 동선을 확인한다.

ⓑ 인도

인도의 폭은 3m 이상인 편이 좋다

ⓒ 주변도로 여건

ⓓ 상가 접근 방해물

ⓔ 교통 조건

ⓕ 도로 조건

전면 도로는 왕복 4차선 정도가 가장 적당하다. 사람들이 마음대로 건너다닐 수 있는 도로면 더욱 좋다.

(3) 상권 진단은 기본

ⓐ 상권 특징

ⓑ 주변 업종 구성

ⓒ 집객시설

ⓓ 상권 배후 조건

ⓔ 상권 이용세대 수준

소비력은 중하 또는 중간 계층인 세대가 적당하다

ⓕ 상권을 이용하는 주요 세대

10~20대 소비층이 주요 고객이면 좋다

ⓖ 상권 현황 수준

활성화 직전 단계에 투자하는 것이 가장 수익률이 높다

(4) 시세까지 꼼꼼하게 파악하자

 

6장. 함정도 피하고 가치도 높여라

01 건축물대장으로 분석하는 내 상가의 모든 것

상가투자자로서 건축물대장을 분석하는 일은 가장 기본인 사항이다.

(1) 건물의 출생신고서, 건축물대장 발급하기

(2) 상가에서 지정된 용도 파악하기

높은 시설군에서 하위 시설군으로 용도를 변경하기 위해서는 신고를 해야 하고, 낮은 시설군에서 상위 시설군으로 용도를 변경하기 위해서는 허가를 받아야 한다.

건물의 용도가 중요한 이유는 이것의 변경을 통해 상가의 효용 가치를 높일 수 있기 때문이다.

지역에 따라 임차 업종이 달라진다

업종의 제한이 많지 않은 상업지역이 투자자 입장에서는 좋은 지역이다. 따라서 상가건물에 투자할 때 건축물대장을 미리 발급받아 해당 건물의 용도, 지역과 업종별 면적을 확인하는 연습이 필요하다.

조례 및 자치 볍규 알아보는 곳: 자치법규 정보시스템(www.elis.go.kr)

(3) 업종에 따라 필요 주차 대수가 다르다

(4) 메워진 정화조를 찾아라

소매점 등을 일반음식점으로 임대하려면 신규로 영업신고증을 교부 받아야 하는데 이때 주차 대수와 함께 정화조 용량을 반드시 확인해야 한다.

구청 담당자는 해결책을 갖고 있다

(5) 계단이 두 개 있어야 유용한 상가다

바닥면적이 200㎡를 초과하는 2층 이상의 상가는 건축법상에 피난시설 및 용도제한을 살펴보고 건물 시설물의 결격 사유나 문제가 없는지 확인 필요

(6) 위반건축물, 건물 전체에 영향을 미친다

02 건물의 용도를 알면 돈이 보인다

(1) 학교 옆 PC방을 찾아라

전체 건물 면적이 1650㎡(500평) 이상이면 같은 층 좌우로 20m 이상, 다른 층 상하로 6m 이상 떨어여 있는 경우 노래방 등의 허가가 가능하다.

(2) 숙박업소를 원룸으로 변경하기

(3) 주류 판매가 금지된 곳은 매출이 높은 업종을 놓친다

(4) 주차장 용지에서의 좋은 상가 선별법

주차장 용지에는 하나 더 혜택이 있는데, 주변 지역이 업종 제한 지역이라고 해도 근린생활시설 업종이 입점할 수 있다는 것이다.

(5) 테라스나 내부 복층은 위반건축물 사항이다

(6) 2기 신도시가 밤 문화를 바꾸다

판교 사례

중심상업지역과 주거지역이 맞닿아 있기 때문에 사실상 유흥, 위락업종이 들어설 수 없는 것이다.

판교와 가깝고 유흥업종이 밀집되어 있는 분당신도시의 야탑역 주변을 이용하는 경우가 많아지면서 판교신도시로 인해 분당 야탑역 유흥상권이 활성화되었다.

7장. 임대 가치 판단하기

01 임대 시 필수 체크리스트

(1) 임대료의 진위 여부를 밝히기

임대차계약서나 부동산의 브리핑을 무조건적으로 믿지 말고 현재 임대인과 임차인이 주고받은 거래내역에 대한 증빙을 요구해야 한다.

(2) 임차인의 재계약 의사를 타진하자

입찰 전 현장답사 때 임차인을 직접 만나 재계약에 대한 의사를 물어보는 편이 좋다. 만약 재계약을 하지 않는다고 의사를 표시하면 관리사무소나 주변을 탐문하여 임차인이 이야기한 내용의 진위 여부를 확인할 필요가 있다. 역정보를 흘리는 경우가 있기 때문이다.

(3) 업종 인허가, 인수하느냐 마느냐

현재와 전혀 다른 업종으로 운영한다면 업종에 대한 말소를 임차인에게 확실히 고지해야 된다.

현재 업종을 유지하려면 기존 임차인에게서 인수하는 편이 좋다. 각종 시설기준 강화 때문에..

(4) 업종별 행정처벌 사실을 확인하라

상가를 매수하거나 낙찰 받으려 한다면 해당 관청으로부터 행정처분을 받았는지를 먼저 확인해야 한다.

02 적정한 투자금액 산정 노하우

(1) 권리금의 인수 여부를 따지자

(2) 현재와 미래 가치를 반영하라

상권이 현상을 유지할지 등에 대한 판단이 서면 다음으로 단기 매매를 목적으로 할지, 장기적 관점에서 임대 수익을 목적으로 투자할지를 결정해야 한다.

상권과 입지는 높은 가중치를 둘 필요가 있고 상황에 대한 파악도 어느 정도 필요하다. 마지막으로 스스로의 투자 패턴이 가격을 정할 때에 결정적으로 작용할 수 있다.

{미래의 성장할 지역의 모습을 그려보면 미래에 대한 장기투자가 가능하다. 부자는 수익률이 4%만 되어도 미래 가치를 보고 좋은 입지를 선점하여 들어간다면 가치에 따른 수익은 따라 올 것이다. 입지가 70%이고 부동산 변신 스킬이 30%라고 생각한다. 미래 가치가 더 중요하다고 판단한다}

(3) 미래 임대료까지 계산하라

현재 상권을 보고 앞으로의 변화를 읽어낼 수 있으면 지금이 아닌 미래 임대료도 추정할 수 있다. 예를 들어 해당 물건이 위치한 상권 내 가장 번화한 곳의 임대료를살펴보고 현재 물건지의 임대료와 많은 차이가 있다면 향후 해당 상가가 활성화되었을 경우 어느 정도까지 임대료를 인상할 수 있는지 가능성을 점칠 수 있다.

(4) 임대부터 매도까지 정확한 목표를 세우자

현재 문제점을 해결할 수 있는 자기 나름의 대안을 가지고 투자해야 한다. 꼼꼼한 분석과 확인, 그리고 문제 해결에 대한 자기 나름의 대안을 가지고 투자 여부를 판단하자.

상가의 적정 금액 산정하기

① 상가 보증금은 일반적으로 1년치 임대료를 보증금으로 책정한다.

② 보증금의 월세 전환률은 기본적으로 7~8%로 계산한다.

③ 수익률은 은행 1년 정기적금 또는 국채수익률의 금리보다 2~3% 높은 지점에서부터 시작한다.

④ 투자자의 기대 수익률을 충족시키는 적정 매수가를 계산해본다.

★ 적정 상가 매수가 = 연간 수입총액 / 투자자 기대 수익률(%)

⑤ 매수가를 임대 수익률을 기준으로 역산해 본다.

★ 상가 임대 수익률(%) = 연간 순수 수입 총액 / 실 투자금액 * 100

⑥ 원하는 연 임대수익금과 월 임대수익금을 산출해 본다.

★ 요구 연 임대가 = 실 투자금액 x 요구 임대 수익률(%) + 대출이자

★ 요구 월 임대가 = 요구 연 임대가 / 12개월

⑦ 지역별, 물건별로 투자자가 원하는 수익률이 다를 수 있으므로 현장에서 투자자가 원하는 수익률을 참고하여 투자금액을 책정한다.

⑧ 취득세, 양도세, 보유 세금 및 매년 임대료 인상폭, 미래 가치 등을 종합적으로 감안한다.

 

8장. 상가 임대와 매매 프로처럼 처리하는 요령

01 공실 상가에 대처하기

(1) 프랜차이즈 본점을 공략하자

(2) 각종 단체나 협회를 찾자

(3) 홍보매체를 활용하자

상가임대전문사이트 활용하기

임차인들은 이미 업종 선택이 끝난 상태이기에 공실 상가를 찾지 않고 자신이 선택한 업종의 상가를 검색하기 때문이다. 그래서 상가투자자는 업종에 대한 안목이 있어야 한다.

전단지 및 현수막 작업을 하자

(4) 중개사무소를 공략하자

중개사무소를 활용할 때에는 지역을 한정하지 말고 폭넓게 활용할 수 있어야 성공 확률이 높아진다.

02 임대 계약서 유리하게 작성하는 법

(1) 계약서 특약 한 줄이 일 년 임대료를 좌우한다

부가세 특약이 수익을 좌우한다

간이와 면세사업자에게도 부가세를 받아야 한다

(2) 전세권 설정 시 부기등기를 잊지마라

(3) 처음 임대차 계약 기간은 1년으로 한다

(4) 대출 많은 상가는 보증보험증권을 이용하라

(5) 무권리금 상가로 임대료 높이기

03 임차인과의 적정 관계

(1) 좋은 게 좋은 것만은 아니다

(2) 원상복구의 기준은 어디까지일까

건축물대장상의 원상태로의 복구

(3) 임대인의 슈퍼 파워, 제소전화해

04 매도 타이밍 필살기

(1) 매도 타이밍 가늠하기

변화의 징후

- 경제상황의 변화

- 업종의 변화

- 배후세대의 변화

- 교통 조건의 변화

- 대체상권(대체제)의 유입

(2) 대체 가능한 건물에 대비하자

(3) 흐름 주시하기

초광역상권의 주 소비층은 10~30대가 주류를 이룬다. 이 젊은 연령대의 특징은 '보고(놀고), 먹고, 입고'

9장. 세금으로 수익을 극대화하라

01 때마다 내는 세금, 제대로 알아야 한다.

(1) 상가 취득 시 업종을 살핀다

(2) 상가 보유 시 부과되는 세금

(3) 매도시기를 조정하여 양도세 줄이기

(4) 세금이 중과되는 업종을 확인하자

(5) 셀프 신고, 셀프 납부

02 탈세가 아닌 효과적인 절세법

(1) 공동명의를 활용하라

(2) 보유기간 늘이기

(3) 체납 관리비도 비용 처리한다

(4) 대항력 있는 임차보증금, 취득세에 합산할까

 

마지막으로 느낀 점.

이 한권에 상가 투자의 모든 것이 담겨져 있다. 이제 한 가지 남은 것은 '실행' 뿐이다.

 

◇ 챕터 별로 요약하라.

◇ 요약에 대한 의견을 써라.

◇ 완성된 글을 써라.

  ◆ 도입부에 이 책을 읽게 된 계기

  ◆ 프로필과 서문을 읽고 책 소개

  ◆ 임팩트 있는 부분 1~3개 써라.