[서평]10억짜리 경매비법2 by 제이원

◇ 한 줄 평

까칠한 투자 선배의 약이 되는 쓴 소리 한 그릇

◇ 의식의 흐름대로 서평

 회사 후배 성진에게 경매 공부할 책을 추천해 달라고 했다. 내가 후배를 부동산에 입문 시켰는데 경매 분야에서는 이미 나보다 몇 걸음 앞서있다. 그 열정이 대단하다. 후배가 추천해 준 10억짜리 경매비법2! 제이원이라는 저자가 대중에 알려지진 않았는데 깊이가 있다고 했다. 

 마인드를 강렬하게 때리는 책 같다. 마인드 약한 사람들이 이 책을 보면 '이 저자 참 냉정한 사람이네?' 라고 생각할 수도 있을 것 같다. 그렇지만 나에게 와닿는 구절이 많았다. 친절하지는 않은 책이다. 도표나 도해가 없다. 대학원 때 전공 세미나를 하는 줄 알았다. 텍스트 자체를 곱씹어보고 노력을 해야 읽힌다. 나도 많은 책을 읽어봤지만 쉽지 않았다. 그렇더라도 저자의 진실된 조언이 많이 와 닿았다. 

어디선가 읽은 글에서 이런 말이 있었다. 자세히 기억은 나지 않지만 대강 이렇다. 대중이 듣기 좋은 거짓을 이야기 하는 사람들은 돈을 쓰고 남을 정도로 많이 벌 것이고, 사실을 이야기 하는 사람은 먹고 살 정도로 벌 것이다.. 그리고 진실로 도움이 되는 이야기를 하는 사람은 가난을 면치 못할 것이라나..?

내 생각엔 이 책의 저자는 사실을 이야기 해주는 좋은 사람이다.

전세가율은 투자의 황금지표이다. 전세가를 아는 것은 물건의 원가를 미리 알고 거래하는 것과 같다.

이 책은 실용서이기 때문에 밑줄 그은 내용 위주로 설명하고 내 의견을 달아야겠다.

◇ 밑줄을 긋고 필사하라. (필사한 부분에 의견을 덧붙여라.)

투자는 본질적으로 자산을 관리하기 위함이다. 관리가 선행되고 충족되어야 비로소 자산이 증가하는데, 이익만을 목적으로 했다면 관리에 필요한 시간, 지식, 자본이 부족하여 수익이 나기 전에 손실을 보고 매각하는 경우가 생기게 된다는 말이다.

{대부분의 사람들은 투자를 자산의 증대를 목적으로 한다. 나도 그렇다. 그렇지만 자산을 관리하기 위한 목적이 중요하다는 말이다. 내가 이 부분을 실천하고 있는지..? 관리에 필요한 시간, 지식, 자본이 충분한 것인가? 벼랑 끝 투자같은 경우를 조심해야겠다. 내가 Risk management를 할 수 있는 수준에서 다루어져야 한다. 손실을 보지 않는 것이 가장 중요하다. 워렌 버핏 형님의 투자 원칙! 첫번째, 원칙원금을 잃지 말라. 두번째, 첫번째 원칙을 잊지 말라. 명언이다..}

초보자라면 확실하게 수익으로 만들 수 있는 물건, 통제해야 하는 변수가 적은 주거형 부동산을 먼저 선택해야 한다. 확실하게 통제할 수 있는 변수를 따져, 자신에게 맞는 물건을 기준으로 투자를 한다면, 아파트를 기웃거리고, 빌라를 기웃거리고, 다가구를 기웃거리고, 상가를 기웃거리고, 땅을 기웃거리며 낭비하는 시간을 큰 폭으로 줄일 수 있다. 시간 낭비를 줄이는 것이 곧 실천을 돕는 길이다. 프로는 잘할 수 있는 것에 집중하여 할 일이 적지만, 아마추어는 욕심에 집중하여 할 일이 많은 법이다.

{와.. 내 이야기 아닌가? 나의 관심 분야 변경 사례.. 스마트스토어 -> 소형 아파트 급매 -> 주식 기웃기웃 -> 경매 상가 해볼까? -> 육아 책 섭렵 -> 경매 책으로 공부 -> 오늘은 심지어 땅 투자 관련 영상 보고, 아기 촬영 소품 장사 생각까지.. 대단하다. 이 변덕.. 이 모든 것을 통제할 수 없다. 통제해야 하는 변수가 적은 분야를 선택해야 한다. 그래서 지금은 only 부동산 그리고 경매}

매각물건명세서의 '최선순위 설정일자' 권리보다 날짜가 빠른 권리가 있다면 그 권리(임대권리, 등기부상 권리)는 경매로 소멸되지 않는다. 말소기준권리를 찾는 이유가 바로 이 때문이다. 소멸되지 않는 권리는 해결이 불가능하거나 , 해결에 많은 시간과 비용이 필요할 수 있다.

{'최선순위 설정일자' 권리보다 날짜가 빠른 권리가 있다면 하지마라. 건들지 마라. 가처분, 유치권, 지상권의 경우 초보자는 되도록 건들지 말라.}

현재 좋은 입지가 우선이다.

{미래는 신의 영역!}

임장한다고 중개업소를 들리지마라. 경매물건 주변 중개업소 유리 벽면에 붙어 있는 매물들을 더 많이 확인하는 것이, 보다 정확한 시세를 확인할 수 있다.

경매물건이 아파트라면, 아파트 매물이 많이 붙어있는 중개업소가 아파트 정보력이 높다. 마찬가지로 상가라면 상가 매물이 많이 붙어 있는 중개업소가 상가 정보력이 높다.

{시세 파악한다고 중개업소를 굳이 가지말자. 확인할 수 있는 방법은 많다. 국토부 실거래가, 중개업소 유리창 등}

다세대나 다가구는 평형에 따라 시세가 달라지지 않고 방의 개수에 따라 시세가 달라진다.

투자자는 이러한 실무적인 관점을 잘 이해해서, 다세대나 다가구는 분양 면적으로 가치를 따지기보다, 방의 개수와 대지지분(당값)으로 시세를 따질 수 있어야 한다.

{다세대나 다가구는 방의 개수가 중요하구나..!}

부동산경매 물건은 분양면적은 기재하지 않고, 전용면적만 기재한다.

{경매 물건은 전용면적만..!}

낙찰가는 시세를 먼저 반영한다. 

A라는 부동산 물건의 시세가 상승을 하고 있거나, 매물이 귀한 상태라면 이를 미리 반영하여, 입찰가를 상대적으로 높게 써서 입찰할 것이다. 반대로, A라는 부동산 물건이 시세가 하락하고 있거나, 유사 매물이 많아서 임대나 매매가 잘 되지 않는 상태라면, 이 역시 미리 반영하여 입찰가를 상대적으로 낮게 써서 입찰할 것이다.

어차피 낙찰은 시세가 미리 반영된 결과물이기 때문이다.

일반매매시장과 다르게 경매시장에선 물건이 먼저 나온다. 그리고 사는 사람들이 공정한 입찰경쟁을 통해 1등을 하면 소유자가 된다.

{경매 낙찰가 산정을 어떻게 해야 할지 가장 궁금했는데,, 역시나 시장가격이구나? 시중에 나오지 않는 매물은 소유자의 사정으로 인해 경매로 넘어가게 되면 귀한 물건이 나오게 되는구나.. 아예 나오지도 않는 물건을 만날 수 있네!? 아.. 그래서 간혹가다가 아파트 실거래가 확인하면 경매 물건이 시세보다 높게 나온게 있다.. 그럼 급매가 좋은 것 아닌가? 시장 상황에 따라 달라질 수 있다. 맥락적 사고!}

부동산 투자에서 잘못된 상식으로 추세를 따르는 투자가 있다. 상승추세인 물건에 투자를 하면 이익을 낼 수 있다는 투자방법인데, 이것은 필자가 누누이 강조하듯 미래를 예측한 투자다. 필자가 말한 추세 판단은 현재의 낙찰 확률을 높이기 위한 수단이지, 투자를 결정하기 위한 목적이 되어선 안된다. 

추세 판단은 낙찰 확률을 높이기 위한 수단으로써만 사용해야 한다는 것을 다시 한번 강조하고 싶다.

{상승장은 곧 뒤집힐 수도 있다는 뜻을 내포하고 있다. 오히려 하락장의 끝자락에서 베팅하는 것이 궁극적으로 더 많은 기회가 따라오지 않을까?}

일부 자기계발에서 "실패를 극복하라", "비 온 뒤 땅이 굳어진다"며 무책임한 물들을 하는데, 그런 무책임한 주장을 하는 사람이나 실패를 하고 비를 맞으라고 하라. 그런 무책임한 말에 얼마나 많은 사람이 불필요한 실패를 경험하는 줄 아는가.

{이 책의 핵심 역발상! 무책임한 말을 하는 사람이나 실패를 해라. 실패하면 다시는 일어나지 못할 수 있다. 반드시 맥락적으로 이야기를 해야 하는게 에디슨이 천번을 실패했다고 해서 그게 진짜 실패인지 생각해 봐야 한다. 자신이 가진 자본 중에서 0.01%를 투입해서 실패를 여러번 반복하는 것(에디슨)과 부동산 투자만큼 큰 돈을 들이는 투자(초보 투자자)에서 실패하는 것은 차원이 다른 얘기다. 버핏 형님이 강조하셨다. 원금을 날리지 말라.. 단 1번이라도 실패하면 복리의 마법을 깨는 것이고, 회복하기가 굉장히 어렵다.}

중요한 것은 처음부터 얼마나 원칙대로 배우느냐다. 본질에서 벗어난 소위 편법이나 특별한 것을 배운다는 것은, 수학공부를 할 때 기본 개념을 이해하여 공식을 이해하지 않고, 시험 전날 문제풀이를 위한 공식만 외우는 것과 같다.

{이건 진짜 내 얘기다. 시험 전날 벼락치기만 반복해 왔다. 그래서 지금은 그 모습을 깨버리려고 노력중이다. 원칙을 제대로 배워서 원칙을 중심으로 생각하는 사람이 되려고 한다.}

냉정하게 따져보면 쉽게 양보하고 손해를 감수하는 사람은 착하다고 하기보다, 게으르다고 말할 수 있다. 게으르기 때문에 싸우려 하지 않고, 손해를 감수하는 것이다. 그래서 '착한 사람이 손해다'라는 표현은 '게으른 사람이 손해를 본다'라고 바뀌어야 한다고 생각한다. 

법과 관련한 격언에 '권리 위에 잠자는 자는 결코 보호받지 못한다'라는 말이 있다. 이 말은 권리를 가지고 있어도 행사를 하지 않는 사람은 법 조차도 보호를 해주지 않는다는 말이다.

{내 얘기다. 내 뼈를 마구 때려 주세요!! 지난 봄에 전세 임차인 구할 때 중개업소만 믿고 있다가 액션을 취하지 않고 미적미적 대다가 시간을 굉장히 까먹었다. 다행히도 늦게 정신차리고 인테리어 조건으로 전단지 작성해서 여러 중개업소 돌려서 다행히도 잘 처리가 되었다.. 깨달았다. 나의 게으름이 이렇게 나에게 손해를 줄 것을..! 준비되지 않는 사람, 게으른 사람에게 불필요한 실패가 찾아오는 구나..! 미리 상황을 곱씹어보고 머릿속에서 시뮬레이션 돌려보면 최소한의 Risk를 줄일 수 있잖니? 늘 정신차렷!}

'장사에는 상도덕이 있다.' 게으른 마음에, '상도'라는 핑계나 명분을 내세워 편하게 장사를 하려는 것. 이익을 놓고 경쟁을 하는 관계에서 도덕이니 휴머니즘(인간성)이니 하는 말은 게으름에 대한 핑계다. 그런 말을 주장하며 자신의 게으름을 합리화해 보았자, 그런 말을 이용하는 다른 적들에게 잡아 먹히는 꼴이 된다. '좋은 게 좋은 것'이라는 말에 현혹되어 이용당하고, 배신당하고, 잡아 먹히던 많은 안타까운 사람들

{내 얘기다. 내 뼈를 마구 깍아 주세요..! ㅠ 지금은 많이 정신차렸지만, 예전에 나는 상도덕이니, 휴머니즘이니, 좋은 게 좋은 것이라는 말이 아주 가까웠다. 더 이상 잡아먹히지 말자^^}

 

마지막으로 느낀 점.

모든 의사결정은 내가 가진 지식을 통해 지혜롭게 결정한다. 그러기 위해선 완벽한 공부가 필요하다.

◇ 챕터 별로 요약하라.

◇ 요약에 대한 의견을 써라.

◇ 완성된 글을 써라.

  ◆ 도입부에 이 책을 읽게 된 계기

  ◆ 프로필과 서문을 읽고 책 소개

  ◆ 임팩트 있는 부분 1~3개 써라.