다가구 투자 방법 총정리 (feat. 부자해커)

* 다가구 대출

다가구는 경.공매로 사는게 좋다. 대출에서 유리하다. 감정가의 80% or 낙찰가의 90%까지 대출이 된다.

경락잔금대출 = 신탁대출은 방빼기(소액임차보증금)을 제하지 않고 대출이 나온다

중개사무소를 통해 사면 대출이 50% 정도밖에 안나온다. 돈이 굉장히 많이 필요하다.

신탁담보대출을 이용하면 무피 또는 플피가 가능하다. 바로 또 다른 다가구를 취득할 수 있다

 

* 다가구 대출 접근 방법(자세한 내용)

- 일반매매로 은행에서 대출을 받으면 감정을 작게 해준다. 전입세대 열람 떼서 제출하면, 총 10명의 은행 빚보다 보호될 수 있도록 빼고 (소액임차보증금 보호) 은행 담보는 후순위로 된다. 1500만원이다 하면 10명 1억 5천을 빼고 해준다. 다가구는 신탁담보대출을 통해서 하면 방빼기 공제가 안되게 할 수 있다. 은행도 신탁담보대출을 선호한다. 중개소에서 살고 있는 사람들 있으면 안해준다. 미리 있으면 보호가 되어 있기 때문에. 사람들 다 전입 빼고 오세요. 없어야 신탁담보대출 해준다. 

- 경매는 어마어마한 혜택을 준다. 법원에서 공개 매매를 해주는 것이다. 낙찰자에게 등기부 등본 세금, 빚 다 말소해준다. 근저당, 개인 빚, 세금 다 없애준다. 말소. 말소기준 - 가장 처음 설정된 은행빚(근저당), 개인빚, 세금 ... 얘를 포함해서 뒤에 걸린 권리를 다 없애준다. 말소기준권리 뒤에 전입신고한 임차인들 다 날라간다. 다 말소된다. 바로 신탁담보대출 된다. 90% 대출해준다. 그래서 경매로 해야한다. 감정가의 80%, 낙찰가의 90%!!

 

* 다가구 경매 검색하는 방법

1 경매정보지(굿옥션 등)

2 다가구 (or 근린주택) 설정한다. 근린주택 (=상가주택) 이렇게 검색해도 다가구 주택이 검색된다.

3 특수물건 선택창 (반값경매) 선택 (굿옥션 필요시)

4 지도 클릭(역세권, 대중교통, 버스, 학교가 있나) 수요 확인

- 초등/중학교 - 가족 수요

- 대학교 - 학생 수요

- 교통이 발달 - 직장인 수요

5 그 동네 중개사무소 전화해서 동네 월세 얼마인지 쭉 확인

  내가 다가구 사면 얼마에 살 수 있는지 확인하면 이 물건의 시세가 적정한지 판단할 수 있음.

※ 다가구 하나는 직장 하나이다. 월 3~4백 나오는데 안할껀가? 원룸 관리는 힘들다라는 편견 깨버려라. 직장 다니는 것보다 훨씬 훨씬 쉽고 시간도 적게 든다.

 

* 임장시 봐야할 사항

1. 아파트 - 대기업이 지어서 일단 품질은 좋다. 그래서 많이 볼 건 없다. 해당 집이 전망이 좋은지, 층/동이 좋은지, 외부 샷시가 새로 돼 있는지(리모델링 여부)

2. 빌라 - 전용이 같더라도 방구조가 다를 수 있다. 방갯수가 빌라 매매가에 영향을 많이 준다. 방 갯수가 많아야 한다. 도면 볼 수 있음 봐라.

3. 다가구 - 현장에서 임차인 만나면 많은 정보를 얻을 수 있다. 다가구는 개인 또는 작은 기업이 짓는 경우가 많다. 보증금 작은 애들이 많다. 소액임차보증금 법으로 보호한다. 그런 사람들 만나서 궁금해 하는 사람들이 많다. 보증금 500, 1000 이런 금액들이 많다. 경매 절차 알려준다고 하면서 접근하면 대부분 얘기 할 수 있다. 집이 추운지, 더운지, 비가 새는지 잘 파악한다. 내가 낙찰 후 더 많은 금액(인테리어)이 들어갈 돈을 최소화할 수 있는지 파악하기 위함이다. 보증금을 다 날리는 임차인보다, 보증금을 받아갈 수 있는 소액임차인이 더 유하게 반응한다. 현장 갈 때 2인1조(여자 2, 또는 남1/여1, 남2은 가지마라)로 가라. 물건의 상태를 보는 것이 가장 중요하다.

다가구 촌에 관리 업체 전화번호 얻어서 지번 찍어주면 왜 경매로 나왔는지? 상태가 어땠는지? 집 주인 어땠는지? 관리업체 가격은 어떤지? 다 알려준다.

임차인 조사할 때 젊은 사람은 경매에 대해서 얘기하고, 어르신은 집을 살려고 한다. 집 주인으로서 접근하면, 다가구의 모든 히스토리/얘기/하자를 다 들을 수 있다.

※ 임차인 정보제공 내용: 소액임차보증금은 기준표에서 해당하는 전입일 기준으로 산정이 되고, 낙차금액에서 1/2 정도에서 산정이 된다. 잔금을 내면 4주 뒤에 받을 수 있어요. 배당기일 3일전에 배당표를 줄거에요. 받아 갈 수 있는 금액이 적혀 있을거에요.  법원마다 배당기일이 다릅니다. 

 

* 다가구 투자 전략! 다가구는 토지다.

- 어마어마한 시세차익을 낼 수 있다. 다가구에서는 이자 정도의 월세, 진짜는 토지의 가치이다. 

- 그냥 일반 토지를 사면 세금이 어마어마하다. 농지로 취득할 경우 세금 + 관련 법령에 따른 제한이 많음.

- 다가구는 취득세 - 일반 주택의 취득세를 적용한다.,  1가구 1주택 양도세 비과세 혜택, 9억 이상이 넘어도 장기보유 특별공제로 10년 보유하면 양도차익의 80% 비과세 혜택, 토지의 가치가 빡 상승할 때 땡큐다.  양도세는 1가구 1주택 9억까지는 비과세, 그 이상은 장기보유 특별공제 10년 동안 내가 살고 그걸 팔았을 때 80%까지 양도차익 공제가 된다. 10억 중 8억 비과세 2억에 대해 과세

★ 상업용지에 있는 다가구.. 향후 상가를 지을 수 있는 비싼 땅이지만 살 때는 주택으로 사는 혜택

- 물건 찾는 방법은?? 이자를 낼 수 있는 월세만 나오면 갠춘하다. 경매로 다가구 나오면 지도를 봅니다. 네이버 지도에서. 지적편집도를 누른다. 지적편집도는 땅이 가지고 있는 가치를 한 눈에 보여준다. 다가구가 있는 지역을 확인한다. 몇종인지..? 용도 확인! 아파트는 3종 일반, 다가구는 2종 일반, 숫자가 올라 갈 수록 가치가 올라간다. 다가구가 준주거나 상업용지면?? 토지에 건물을 넓게 높게 지을 수 있는것이다. 1, 2, 3, 준, 상업 순서로 가치가 있다.

- 부자해커 사례 신정동 다가구 8억짜린데 허름하고,, 별볼일 없어보이지만 상업용지에 있었다. 시세차익 어마어마했다.

- 교통호재가 있어야 한다. 토지가격이 엄청나게 뛰게 된다. 지하철, BRT, 트램 등이 신설되는 라인들

- 정리하자면, 경매에서는,, 경매물건 찾고, 지적도 용도 보고, 상업용지 확인하고, 교통호재 확인한다. 예를 들어 만약 새로 들어온 교통 라인과 걸어서 1분이야. 토지가 굉장히 가치 상승한다.

- 일반매매에서는,, 노선이 생길 곳들을 우선적으로 찾고, 그 주변에 준주거나 상업용지에 매물로 나온 다가구가 있는 걸 산다.

- 경매로 취득할 경우 시너지는! 대출 90% 

 

* 땅 가격

- 가장 좋은 다가구는 월세를 받으면서 시세차익을 볼 수 있는 곳이구나.

- 다가구를 월세를 받다가 땅으로 팔아도 된다. 땅의 가치를 봐야 한다.

- 토지의 가치는 다음과 같다. 숫자가 높으면 높을 수록 가치가 높아진다. 1 < 2 < 3 < 준 < 상

- 지구단위계획에 토지 용도/활용을 확인할 수 있다.

- 인구 유입, 교통, 상가가 지어졌을 때 많이 이용할까?, 밀집되어 있는 곳과 어떻게 달라질까? 상권분석, 건축법, 주차법, 건물 용도부분, 등 전반적으로 분석

- 중개사 토지 수준 감별법: 앞에 땅을 보고 저거 몇종이에요? 물어보면 이해못하는 사람하고는 얘기 안한다. 어떤 분은 몇 종이고요, 건폐율이 얼마고, 용적률이 얼마고요, 코너자리고요 이런 분은 10명 중 1명 나온다. 다가구 전문가라고 할 수 있다. 인생 중개사를 찾게 된다. 미리 지적편집도를 파악하고 간다. 

 

* 규제의 시대의 다가구 전략(세금적인 부분)

 ※ 네덜란드 속담: 태풍이 오면 누군가는 담을 쌓고 누군가는 풍차를 돌린다.

- 주인세대가 있는 곳! 거주 요건이 있기 때문에 주인이 거주를 해야 한다. 1, 2 층 임대, 3층 주인 세대를 넣은 형태 유리

- 규제가 있을 때 안좋게 생각하는데 살짝만 바꿔 생각하면 규제를 전략으로 이용할 수 있다. 주인세대가 있는 다가구가 유리하다. 남들보다 반발짝만 빠르면 된다.

- 주인세대 있는 물건 없는 물건 비율을 본다. 주인세대 있는 물건 10~20% 뿐이다 하면 경쟁력이 있다.

- 주인세대 방 3개 25평 이상, 경공매의 경우 감정평가서 보면 도면 볼 수 있을 것. 1,2층은 4가구씩 있고 3층만 가구수가 1 or 2개 있는 것. 큰 평수인 경우 주인세대이다.

 

* 관리 업체 견적가 - 보통 방 하나 월세 가격(30만원 정도?)

* 불법 방쪼개기(위반건축)가 의심되면 해당 지자체 건축과 문의, 이행강제금 문의. 

* 공인중개사에 동네의 전세 다가구, 월세 다가구 비율을 확인해보면 월세가 적다고 하면 경쟁력을 가질 수 있따.

* 편견을 가지면 가능성에 제한을 두는 것이다. 편견을 깹시다. 많은 사람들이 편견을 가질 때 우리는 훨씬 좋은 것이다. 많은 사람들이 접근을 못할 때 우리는 진행할 수 있다. 편견이 많다 = 경쟁이 낮다. 팩트 체크를 하는 것이 중요하다.

* 1가구 1주택일 때 9억 이하인 경우, 월세에 대한 세금 없음. 지방 입지 좋은 곳이 더 유리할 수도 있다. 월세 안빠지는 곳. 입지를 보고 투자해야 한다. 1가구 2주택이면 안됨. 1인당 2천만원까지 분리과세가 된다. 부부면 년 4천만원까지. 자세한 것은 세무사한테 체크해야 한다. 세무사 찾아가서 무료 상담해라. 10~20년 한 세무사 + 공무원 출신 세무사 이런 사람들이 잘한다. 경험이 많아야 한다.

* 소액임차인이 많으면 너무 좋은 물건이다. 명도가 너무 쉽다. 돈 받을라면 낙찰자의 명도확인서가 필요하다. 합의서를 미리 써가라. 남은 물건은 폐기처분 할 것이고 이의를 제기하지 않습니다. 이런 문구 넣는다. 합의서 양식 인터넷 치면 어마어마하게 많다. 

 

* 물건 확인하기(공인중개사 활용)

 - 공인중개사 긴장시키기, 등기부등본은 잘 봤구요 건축물대장 떼오세요! 특히 서울!, 민원24 or 새움터에서 떼오세요. 새움터 무료에요. 하자나 용도에 대해서 꼭 파악해야 함. 중개사가 굉장히 긴장하고 조심할 것이다. 잘 알려준다. 건축물 대장상에 방이 몇개인데 실제로 몇개에요?? 불법 방쪼개기 확인하는 것. 불법 적발되면 이행강제금 맞는다. 1년에 2번 맞는다. 가기 전에 등기부등본과 건축물대장 떼어 놓으라고 하면 중개사는 긴장하고 아무물건이나 안보여준다.

 - 건물 연식을 본다.

 - 방 구조를 본다. 방 2개 이상, 3개 이상이 많은 경우 가족수요가 많구나.. 유추할 수 있음. 이럴 땐 남향이 좋다. 나침반 어플 활용한다. 세입자가 주로 누구인지? 공단 근처면 남자 직원들이 많다. 이럴 땐 향이 중요하지 않다.

 - 물건을 몇개를 더 확인한다.

 - 다음날 중개사 빼고 다시 찾아간다. 문두들기고 살고 계신분들하고 다시 인터뷰한다. 살기 불편한거 없냐? 비, 곰팡이, 추위, 더위 물어본다. 힘든 점 등등, 건물에 대해 빠삭하게 알게된다. 그 다음에 이해한다음 산다. 누가 살고, 벌레, 추위, 바람소리, 방음, 이런 부분들 다 얘기해 본다. 다음 호수 가서 어떤분은 이런 얘기했고 당신은 어떠신지? 물어본다. 좋은 다가구를 좋은 가격에 살 수 있다. 

 

* 자세한 물건 분석 방법 (디테일)

- 뉴스를 보되 뉴스를 너무 많이 보지 마라. 너무 많은 뉴스를 보면 호재가 호재인지 모른다. 뉴스를 직접 찾으면 된다. 교통호재를 찾으면 된다. 지하철, 트램, BRT, GTX, KTX 등 검색한다. 대전이 트램 예비타당성이 면제됐다. 정부 추진 사업을 객관화하는 것이 예비타당성 조사이다. 예비타당성 조사 및 그 후 사업 진행사항이 중요하다. 언제 삽을 뜨고 완공이 되고, 언제 사람들이 이용을 하는가 날짜가 매우 중요하다. 그 날짜에 따라 땅값 상승된다. 네이버에 대전 트램 블로그, 중개소 검색하면 쭉 나온다. 거기서 잘 정리했다고 생각한 중개사무소를 방문하면 브리핑 자세히 알려줄 것이다. 환승역은 위치가 확실하다. 그러나 신규 역의 위치는 잘 확인할 필요가 있다. 위치를 사진 찍고, 녹취, 녹화 다 동원한다. 여러군데 돌고 위치를 알고, 주변 다가구를 물색한다.

- 전문 중개소 파악방법, 브리핑 듣고 파악한다. 옷 깔끔하게 입고 간다. 역 위치 찾아가면서 중개소에 들어간다. 다가구를 전문적으로 중개하는 중개소를 간다. 중개소 유리창 밖에 붙어 있는 매물부터 본다. 매물 붙어 있는 것 중 다가구, 다가구, 다가구, 붙어 있는 곳으로 간다. 네이버 부동산에 매물을 안올리는 중개소가 있다(나이드신 분들). 의외로 거기에 괜찮은 물건이 있다. 현장가서 꼭 확인한다. 다가구 나오면 알려주십시오.라고 얘기한다. 나중에 알려주면 사전에 지번 보고 확인한다. 지번을 보고 네이버 부동산 지적편집도 확인한다. 토지 용도 확인. 꼭 필터링 해야 한다. 다가구+상업용지 면 꼼꼼히 확인한다. 역세권, 트램, 수요 인구 증가인 곳이면 대박난다. 토지라서 가능하다. 좋은 토지를 미리 싸게 점유한다.

- 예비타당성 조사 중요하다. 에타면제는 보통 호재로 본다. 그러나 비호재(폐기물, 쓰레기 소각장 등)도 예비타당성 조사를 한다. 네이버에 '지역'+'예비타당성' 검색한다. 진행되는 것이 나온다. 호재 뿐만아니고 비호재도 나온다. 비호재가 들어오면 아예 팔 수가 없다. 진짜 중요하다. 공인중개사들 이용해서 많은 정보를 얻는다 내가 모든 걸 다 공부할 필요 없다. 좋은 정보여서 녹화해도 될까요? 제가 아는 분들하고 공유해서 같이 이익을 공유하고자 한다. 

 

* 투자 사례! 부여는 문화재 때문에 건물 짓기가 진입장벽이 있다. 경쟁이 적다. 공급보다 수요가 많다. 좋다. 불법건축물이 있어도 감내하고 투자하면 된다. 월세 600세팅해 놓고 바로 매도 치면 시세차익 3억 나오는 물건이다.